Fundo de reserva: porquê de todo condomínio tem que ter!

Todo condomínio – seja ele residencial ou empresarial – administrado de maneira responsável, conta com um fundo de reserva. Esta quantia, que inclusive é respaldada por uma legislação própria, nada mais é do que uma porcentagem do faturamento armazenada mensalmente, com o fim de criar uma “poupança” dedicada a despesas inesperadas.

Esse fundo é composto por uma porcentagem da taxa de condomínio paga por todo condômino. Inclusive, todos no prédio devem estar cientes desta prática, seja por meio da assinatura de uma ata informativa, seja registrando a porcentagem redirecionada nos boletos de pagamento.

Esta transparência é fundamentalmente importante porque existe uma legislação que organiza o recolhimento e a tributação do fundo de reserva. Por isso, se cometer qualquer ato que possa comprometer a licitude da prática, o administrador predial pode responder judicialmente por fraude.

A seguir, confira neste artigo a importância do fundo de reserva e tire todas as suas dúvidas sobre o tema!

Tudo que você deve saber sobre fundos de reserva!

1 - O que é o fundo de reserva?

Assim como uma pessoa se planeja para guardar uma quantia todo mês por segurança, um condomínio precisa se proteger da mesma forma. O fundo de reserva é basicamente o ato de armazenar esse valor para, caso haja alguma urgência, o condomínio não comprometa seu fluxo de caixa para resolvê-la.

Com ele, o orçamento do condomínio fica à salvo de gastos inesperados e, desta forma, não compromete os compromissos fixos do prédio. Por este motivo, o fundo não deve ser tocado no cotidiano da gestão, assim como o compromisso mensal de alimentá-lo não pode ser desfeito. 

É preciso lembrar que o fundo de reserva é também um compromisso com os moradores e a administradora do prédio. Como tal, ele atua como uma salvaguarda, diminuindo a preocupação de todos em casos de incêndios, quebra de equipamentos e outros gastos extras.

2 - O fundo de reserva é o mesmo que fundo de obras ou taxa de manutenção?

Não. Essas são três coisas diferentes, que podem se confundir graças a suas pequenas semelhanças. 

O fundo de reserva é um valor dedicado apenas para situações emergenciais. Consequentemente, seu armazenamento é feito sem perspectivas de uso. Idealmente, seu recolhimento deve ser mensal, como porcentagem retirada da taxa de condomínio.

Já o fundo de obras é uma taxa extra paga apenas em determinados momentos, quando o condomínio planeja realizar uma obra significativa. São taxas comunicadas de forma clara e direta para todos os moradores, sempre com antecedência ante seu recolhimento, explicando que ela é direcionada para cobrir os custos de uma reforma ou modernização do prédio, por exemplo.

Já a taxa de manutenção é um custo fixo para o morador, cujo recolhimento normalmente é feito com a taxa de condomínio, e visa custear os gastos com os consertos do prédio. Para aqueles que adotam a manutenção preventiva, a taxa é usada para sustentar o pagamento das mensalidades do serviço. 

3 - Quais problemas podem ser cobertos pelo fundo de reserva?

Basicamente todos os inconvenientes que causam grande impacto na rotina do condomínio  e que geram um desfalque em boa parte do orçamento. 

Enquanto os pequenos problemas, como infiltração e quebra de equipamentos, são custeados pela taxa de manutenção, o fundo de reserva é guardado e alimentado constantemente buscando criar uma segurança para enfrentar momentos difíceis.

Normalmente, a reserva será usada apenas em situações como: incêndios, comprometimento da estrutura de sustentação do prédio, golpes financeiros, falência da administradora e outros acontecimentos de grande impacto.

De toda forma, seu uso deve ser aprovado em assembleia condominial, conforme determinado pela Lei do Condomínio. Vamos falar melhor dessa legislação nos próximos itens.

4 - Como proteger o fundo de reserva dos gastos cotidianos?

Esta é uma questão de conscientização e planejamento acima de tudo. O gestor precisa se comprometer em guardar os valores e só mexer neles em casos de urgência, direcionando a porcentagem definida em contrato com os moradores todos os meses. 

Apenas com este engajamento será possível ter sucesso no processo. O comprometimento é a maneira mais eficiente de proteger o fundo de reserva, e sem este elemento raramente você conseguirá manter seu gasto controlado.

5 - Qual é a legislação que fiscaliza o fundo de reserva?

Como dito no início do artigo, a organização de um fundo de reserva é coordenado por uma legislação específica, a Lei 4.591/64, mais conhecida como Lei do Condomínio. É esta resolução que determina todos os parâmetros legais para a criação e manutenção do fundo de reserva.

Já no Código Civil não há nada que regule especificamente esta questão, respaldando todas as definições da Lei 4.591/64 como válidas em todos os condomínios localizados em território nacional.

6 - O que diz a Lei do Condomínio sobre as definições de medida?

A Lei do Condomínio determina que todas as decisões acerca da construção do fundo de reserva devem ser estabelecidas em convenção condominial. Ou seja, nada pode ser implementado apenas por iniciativa própria do administrador, tendo que passar pela aprovação da maioria dos moradores para ser efetivada.

Toda política de uso, direcionamento ou alteração no fundo de reserva deve ser discutida em assembleia, em reunião com os moradores do prédio, e só pode ser implementada com a aprovação da maioria.

O quórum mínimo para qualquer aprovação deve ser de ⅔ do total de condôminos, e no momento de abertura do fundo de reserva deverá ser apresentado a esses moradores a finalidade do projeto, a porcentagem exata que será redirecionada ao fundo e todos os outros detalhes técnicos. Tudo isso é assegurado pela Lei do Condomínio e o gestor que descumprir com tal obrigação pode responder judicialmente se denunciado.

7 - O que diz a Lei do Condomínio sobre a porcentagem do fundo de reserva?

A legislação determina que a porcentagem retirada da taxa condominial deve estar entre 5% a 10%, e tal valor deve ser aprovado em assembleia com no mínimo ⅔ do total de moradores. Fatias acima dessa quantidade são consideradas abusivas e de risco, pois podem prejudicar a manutenção do orçamento predial.

E como reforçamos acima, toda a operação deve ficar registrada de forma transparente para os condôminos, prezando por uma comunicação clara e honesta.

8 - A Lei do Condomínio prevê algum limite para o valor total do fundo de reserva?

Não. Quem estabelece qual será o valor mínimo ou máximo a ser arrecadado pelo condomínio são os próprios moradores, em assembleia. Desta forma, fica a critério de cada administrador definir quais serão os critérios de arrecadação. Pela legislação, não há nenhum tipo de limitação. 

Essas são as dúvidas básicas sobre fundo de reserva e um dos métodos mais seguros de proteger o orçamento do seu condomínio. E se o assunto é segurança condominial, precisamos conversar sobre as tecnologias da Rendall, o melhor para garantir o bem estar dos seus moradores. Conheça nossas soluções!